眾多樓盤開盤價低于預期 下半年樓價震蕩下行
眾多樓盤開盤價低于預期 下半年樓價震蕩下行
導讀： 當前廣州市區新開樓盤的價格普遍低于預期，吹風價30000元/平方米，實際成交價在26000元/平方米左右，一套120多平方米的房優惠高達72萬；而郊區樓盤、二手房已經出現實質性降價。
當前廣州市區新開樓盤的價格普遍低于預期，吹風價30000元/平方米，實際成交價在26000元/平方米左右，一套120多平方米的房優惠高達72萬；而郊區樓盤、二手房已經出現實質性降價。從全國70個大中城市的房價增幅可以發現，已經從年初的0.8%下降到0.16%。可以說，目前正處于樓價臨界點，拐點已近。
開盤價低于心理預期
上周日，黃埔大道某樓盤開盤，65~127平方米的兩房三房單位最低價18800元/平方米起，遠低于之前的放風價23000元/平方米；上周六江南西某樓盤開盤，多重折扣后低至24000元/平方米，而之前咨詢價一直是30000元/平方米。
在樓市僵持局面下，開發商定價策略已發生變化。比如說江南西某120平方米的單位，原總價3853137元，折扣之后總價3127203元，差價高達72萬多。而該地段的小區次新房，房價已經高達兩萬，相比之下，這一價格還算比較實惠。并非所有樓盤都那么熱鬧。在海珠區工業大道某樓盤，和售樓處外面熱鬧的車展場面相比，售樓處內尤顯冷清。
郊區樓盤： 價格已出現實質性下降
相比市區，市郊樓盤的價格戰已經打響。“番禺、從化、增城一些樓盤都已經開始降了。”經緯行研究中心主任曾英杰告訴記者，特別是二手房，外圍區域相比之前已經有10%的松動，比如番禺某樓盤，之前的價格在7000元/平方米左右，現在6000多元/平方米就可談下來了。
在廣州房管局每月樓市報告抽取的典型樓盤中可以發現，郊區樓盤的降價態勢非常明顯。7月抽取樣本中，13個樓盤有6個降價，而在6月報告中，13個樓盤中僅有2個降價。比如說南沙區的棕櫚水岸園，7月份相比6月份下降了6.2%。
拐點前后 北京8月 新開項目全線低開
據“鏈家地產”統計，北京年初至今共有99個新開商品房項目，其中大約有30%的項目最近一期價格低于前期價格。而8月初開盤的項目，基本全部低開。“這在去年是比較少見的。”“鏈家地產”首席分析師張月稱，目前2011年新開在售期房擬售價與成交價差距已經擴大到10%。
八九月份全國房價迎來拐點
全國房價還沒有出現實質性下降。比如易居中國8月報告顯示，1~7月，全國商品房成交均價同比上漲11.0%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1~6月上升1.1個百分點；其中，住宅成交均價同比上漲10.3%，較1~6月上升1.2個百分點，住宅成交均價繼續回升。
而廣州剛剛發布的7月房價報告顯示，2011年7月，全市10區新建商品住宅網上簽約均價13218元/平方米，同比上升17.8%，環比上升2.3%。
“均價受到結構性影響，看房價走勢，更具參考價值是70個大中城市房價指數。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為。北大公共經濟研究中心研究員韓世同認為，目前階段環比數據的情況或許更有價值。
數據顯示，全國70個大中城市6月份房價綜合漲幅僅為0.16%，而今年1月份漲幅是0.8%。或許八月、九月就會迎來轉為負增長這樣一個拐點。“今年樓市拐點應該在8月或者9月出現，第三季度出現拐點應該基本上是沒有問題的，但整個一線城市應該說現在還沒有迎來拐點。”楊紅旭表示。
理由一：市場房源供應量大增
首先是供應量大增。據經緯行統計，廣州今年下半年十區兩市預計新增供應約5.5萬套，折合面積約599萬平方米。下半年中心六區缺貨的局面也有望緩解，預計有1.4萬套。而截至上周末，國內11大重點城市的住宅存量已攀升至63.4萬套，環比上漲0.9%。
理由二：開發商資金鏈繃緊
開發商資金鏈越繃越緊。萬科、中海、保利等大型房企7月環比業績已出現下滑。全經聯地產研究員何良栩判斷，未來隨著信貸政策的偏緊，房地產企業可能繼續去杠桿化，下階段必然形成“跑貨”主旋律。
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