央視物業公司收縮調查 上海知名物業公司紛紛棄盤
位于上海浦東金橋的云山星座苑小區總建筑面積6.2萬平方米，是一個品質相當不錯的小區，住戶有450家，從05年開盤入住就在這里負責物業管理的陸家嘴物業管理公司前不久離開了。這家在上海享有一定知名度的物業公司，近兩年來先后從40多個居住小區撤出，放棄的物業管理面積達600多萬平方米。
上海陸家嘴物業管理有限公司總經理洪建勝告訴記者，我們今年上半年退了十個樓盤。最近比較近的就是民樂園，還有連城花園，還有南泉公寓，海美苑景園。那么下半年我們正在打算退掉5、6個樓盤，最近跟業主委員會啊、跟房管有關單位在協調，計劃今年年底一定要完成5到6個樓盤。
據記者了解，最近忙于棄盤的物業公司遠不止陸家嘴一家。與以往物業公司積極承攬社區服務，拓展經營面積形成反差的是，現在上海多家大型物業公司都在收縮戰線，甚至為此制定了詳細的計劃。
上海科瑞物業管理發展有限公司總經理張一民告訴記者，今年我們計劃兩、三個項目退出，這幾年來，我們陸續已經退出了近20個項目，這些項目如果面積加起來有100多萬平方。
記者發現，這些紛紛撤離的物業公司有一個共同特點，都是國家一級資質的物業公司，在撤出時都做到了平穩過渡，但他們的去意十分堅決。
申城物業有限公司總經理沈潔告訴記者，我們上半年完成了40幾萬平方米的小區的不再續簽，終止服務合同，下半年我們還有27萬平方米，準備和業主委員會、社區談妥的情況下，我們也準備終止服務。
上海物業拋盤調查物業公司：物業費標準多年未上調
記者來到位于上海浦東三林的金誼河畔小區，正趕上小區物業的施經理在巡查門崗，他告訴記者，這個小區是2008年竣工的，建筑面積24萬平方米，住戶近1200家，前后兩個大門設有崗亭，保安24小時巡邏，攝像監視器在院內的各個角落確保安全，整個小區有114部電梯等設備需要定期維護，9萬平米綠化工程保養和園區保潔的工作量也很大。
金誼河畔小區物業管理處經理施敏告訴記者，我們管理人員和保安、保潔、綠化、各類養護人員，一共有120個左右，他們的工資按照國家規定，在同步上漲的，而我們的工資，管理人員的工資，到目前為止，一分錢都沒漲過。
在物業管理處，記者看到了這個小區的收費標準，每平方米是1.66元，而這一標準是2005年制定的，6年來沒有調整過。施經理給記者算了一筆賬，去年這個小區的物業費收繳率是97%，物業費收入、停車管理費及小區延伸服務總計收入510萬元，保安、保潔、綠化、維修養護等全年支出合計：467.24萬元，全年結余僅14.46萬元，利潤率為2.8%。
記者在羽北小區看到，這里的小區保安年齡明顯偏大，各類服務管理的人員配備也是較低的，物業的張經理最頭疼的就是收繳物業管理費。
羽北小區物業管理處經理張谷新告訴記者，管理費、保安費、保潔費，一戶人家最低的是126塊，有的吶業主不肯愿意交。03年1月份的，到現在欠我們10088塊，還有01年的，到13000多的。有一戶人家就是從97年開始欠費的，這戶人家到目前為止已經有2萬多管理費都沒交。
記者了解到，這里執行的收費標準是1996年上海物價局制定的，平均每平米只有0.2元左右，但還是很難收取，去年他們這個小區全年虧損了6.89萬元。
申城物業有限公司總經理沈潔告訴記者，去年我們申城物業公司我們總的規模是住宅部分我們有500多平方米，我們其中400萬是普通商品房，100多、140萬是住宅，但是我們從整個經營下來，去年的收入有1.15個億。但是它的利潤就200萬都不到，實際上就是千分之二的概念。
記者調查過程中，多家物業公司都表示，收費標準過低，又長期得不到調整是這些公司選擇離開的主要原因。
上海陸家嘴物業管理有限公司總經理洪建勝告訴記者，因為物價這幾年等于上漲了，將近成倍上漲，但是物業管理費這十幾年等于是沒動過，而且跟業主委員會跟業主商量漲價也非常困難，這樣導致物業公司一些老盤原來有盈利的現在都做到虧損。
上海科瑞物業管理發展有限公司總經理張一民告訴記者，我們最長的小區接管有十年了，當時定的1塊5 的管理費標準，到今天都沒辦法調整過，所以入不敷出造成了一個管理標準和收費標準不相符的這種不良的局面，是造成我們沒辦法維持要退出的一個原因。
上海物業拋盤調查業主拒付因不滿物業換盤為漲價
位于上海寶山區的龍緣花園，總建筑面積5萬平方米，在科瑞物業離開之后不長的時間里又更換物業公司，記者在小區大門口遇到了一位業主。
記者問，對物業管理滿不滿意？業主告訴記者，不滿意啊。我們大家都不滿意，你看看，把電梯費啊說公布賬目，又不公布。所有地下車庫的錢又卷走了，這都是老百姓的錢。
記者問，保安、維護、維修、保養這些做得到不到位？業主告訴記者，前面好像做的蠻好的，你們到后面看簡直是一片荒草野地，什么草都長得滿地都是的。
記者問，沒人管嗎？業主告訴記者，沒人管呀。記者問，那你們物業管理費按時交嗎？
業主告訴記者，我們現在沒交呀，今年他們催的黑板上，那邊黑板不是寫出來了嘛，要我們交2011年的，我們交給誰呀？
這位業主告訴記者，他們對現在小區的保安、綠化工作都不滿意，小區的居民對物業公司更換后服務質量下降感到相當無奈，只有用拒交物業管理費來表達不滿。
上海陸家嘴物業管理有限公司總經理洪建勝告訴記者，
老的物業公司走掉，新的物業公司承接以后，維持原來的物業管理費無非就是在質量上面、在品質上面下降。
上海科瑞物業管理發展有限公司總經理張一民告訴記者，物業管理費標準不能夠隨著管理成本的提升而調整，必然的使許多的企業以降低服務標準來維持管理企業的生計，所謂降低服務標準，比如說：人員降低、工作的頻次降低以及服務的狀態降低，實際上最終受害的還是廣大業主。
上海物業拋盤調查公婆都說各有理規定自身成難題
物業公司的來去說到底是和物業費的收取標準相關，而標準的確定要取得業主的同意，上海物業管理行業協會的朱會長表示：物業服務質量和收費要建立有效的溝通機制來協調。
上海市物業管理行業協會會長朱志榮告訴記者，通過業主大會，業主委員會跟那個物業公司協商，比較公正地測算一下，測算一下用那個辦法，什么水平來管理，比較合適，進行適當地調整。
朱志榮表示，多年不變的物業管理費確實給物業經營帶來很大的壓力，而滿足業主日益提高的物業管理要求也要認真對待。
上海市物業管理行業協會會長朱志榮告訴記者，這個標準是1996年的時候當時制定下來的，到現在15年多了，但這個標準還是沒有變動過，這15年來這個勞動力成本，其他管理成本都相應有所提高，所以現在物業公司感覺到非常地累。從居民這個角度來說，從小業主的角度來說，感覺物業公司管理水平還不是很高，對客戶服務的滿意度還需要進一步提高。
申城物業有限公司總經理沈潔告訴記者，我們物業公司給業主提供服務，它是實際上也是一種消費服務，所以它要形成一個消費的概念；上海科瑞物業管理發展有限公司總經理張一民告訴記者，我們05年上海市政府頒發的《物業管理分等定級的標準》，這個標準應該繼續完成一件沒有完成的事，那就是隨著物價的變化，它每年政府應該出一個調整的系數，或是指導意見、指導價。
業主到底應該為物業服務支付什么樣的價格？這是物業服務業面臨的重大難題。據了解，我國現在實施的是2007年修訂后的物業管理條例，同時各地區有不同的實施細則，其中有的就包含對收費標準的界定，問題出在一是有的地區價格約定時沒有考慮到物價上漲，物業公司因而抱怨；還有的是當初開發商為了銷售住房，在物業費上進行低價優惠，這給長久經營的物業服務自身留下了隱患；再者則是由于相關規定對業主權益界定不清晰，導致原本分散的業主在應對糾紛時處于弱勢，抱怨之下想漲價就難上加難了。有專家表示說，物業服務的規定應該先在雙方的權益和責任上界定清楚，也就是界定服務的范圍和質量，然后才能談服務的價格，而目前物業服務的很多領域都是模糊狀態。
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