高層綜合樓的物業(yè)管理
高層樓宇的出現(xiàn)，是人類(lèi)有效利用土地資源的結(jié)果。近年來(lái)，各種用途的高層樓宇在全國(guó)各地迅速崛起，與此同時(shí)，高層樓宇的物業(yè)管理問(wèn)題也不容忽視地?cái)[在了人們眼前。中國(guó)當(dāng)前許多高層樓宇多為出租出售混合，具有多種功能的綜合樓，以下我將就高層綜合樓樓宇的物業(yè)管理問(wèn)題來(lái)談一談。
一、高層綜合樓的物業(yè)管理特點(diǎn)
1、高層綜合高度大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。高層綜合樓宇多包括停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)健身場(chǎng)所、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、常住流動(dòng)人口極多。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。
2、高層綜合樓設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。高層綜合樓一般設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級(jí)的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設(shè)有樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，通信自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專(zhuān)業(yè)人員管理隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。高層綜合樓能源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費(fèi)也高。
二、高層綜合樓物業(yè)管理的原則
1、早期介入原則
早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改意見(jiàn)。
2、統(tǒng)一管理原則
首先，大樓是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整個(gè)大樓服務(wù)的，多頭管理勢(shì)必影響大樓整體的正常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問(wèn)題和故障無(wú)法及時(shí)解決；第三，多頭管理會(huì)造成管理死角。因此，高層綜合樓應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一管理。
3、收費(fèi)合理原則。這一原則最通俗的說(shuō)法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。
4、依法管理原則。物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。
5、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要通過(guò)科學(xué)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹(shù)立自身的良好形象，增強(qiáng)知名度，贏得用戶和住戶的信任。
6、公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。高層綜合樓內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務(wù)也不盡相同。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶需要做好專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為用戶、住戶提供最大的方便。
三、高層綜合樓物業(yè)管理的內(nèi)容
1、房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)大樓的樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對(duì)住戶、用戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。
2、大樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)大樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。
3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)大樓各房屋以及公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。
4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對(duì)大樓周?chē)皟?nèi)部的花草樹(shù)木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為用戶、住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。
5、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛及交通管理。管理人員要對(duì)用戶、租戶以及外來(lái)人員的車(chē)輛進(jìn)行管理，保證停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛停放整齊、管理有序，保證車(chē)輛安全。
6、消防及治安管理。保安人員對(duì)大樓及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗。確保用戶、住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對(duì)違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。
7、收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、 定期收取租金及管理費(fèi)用，并接受用戶、住戶監(jiān)督。
8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對(duì)用戶、住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利。可開(kāi)設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機(jī)車(chē)船票代辦、辦設(shè)儲(chǔ)蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶、用戶訂送報(bào)刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，如：開(kāi)設(shè)餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所、開(kāi)設(shè)健身房等。并根據(jù)用戶、住戶需要，提供特約服務(wù)。
四、當(dāng)前高層綜合樓物業(yè)管理需要注意的問(wèn)題
1、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個(gè)大樓劃分為大小不同的多個(gè)產(chǎn)權(quán)，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán)“私”有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。高層大樓的單個(gè)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，能真正體現(xiàn)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個(gè)構(gòu)件時(shí)其產(chǎn)權(quán)屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價(jià)值上分割而難以在實(shí)物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關(guān)系，并完善該類(lèi)法規(guī)。
2、消防問(wèn)題
高層綜合樓的消防問(wèn)題較為嚴(yán)重，因?yàn)椋皇峭ǖ绬我唬妆欢氯Ｌ貏e是消防通道，一般只有集中的幾個(gè)，有被占用或被擅自增設(shè)鐵柵門(mén)，增大了災(zāi)害疏散的難度。二是，電梯井具有抽風(fēng)效應(yīng)。高樓原本招風(fēng)，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢(shì)蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災(zāi)困難。目前其中許多問(wèn)題尚待解決。可行措施有：一是必須建立嚴(yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。落實(shí)任務(wù)、明確責(zé)任。二是消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對(duì)各種消防用具及報(bào)警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗(yàn)、保養(yǎng)、檢修和維護(hù)，使其處于良好的使用狀態(tài)。三是消防通道不得占用，須暢通無(wú)阻。四是對(duì)用戶住戶進(jìn)行消防知識(shí)宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。
3、治安問(wèn)題
高層綜合樓由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區(qū)域的使用。特別是用戶、住戶中許多“雞犬之聲相聞、老死不相住來(lái)”，互不關(guān)照，給大樓安全帶來(lái)不利影響。針對(duì)這些情況，保安部門(mén)更需不斷加強(qiáng)完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內(nèi)重點(diǎn)要案部位，可裝監(jiān)視器。二是定期檢查樓內(nèi)安全設(shè)施，對(duì)監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進(jìn)行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要24小時(shí)有人監(jiān)控。三是對(duì)停車(chē)場(chǎng)、電梯間、通風(fēng)口等部位要做到安全防范。四是對(duì)大樓實(shí)行巡邏制度，特別是對(duì)各段不同用途的樓層設(shè)置相應(yīng)的保安崗。針對(duì)各業(yè)主互不熟識(shí)的現(xiàn)象，物業(yè)管理部門(mén)還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)物業(yè)推動(dòng)、協(xié)調(diào)在該物業(yè)中進(jìn)行各類(lèi)活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì)人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類(lèi)貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品都得以發(fā)揮最高的效益。
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