首家社區(qū)物業(yè)服務(wù)站揭牌 哈市物業(yè)管理新模式
它們，被物業(yè)公司棄管多年；它們，由于不成規(guī)模、無利可圖，任何一家物業(yè)公司都不想接手。他們，出入走過垃圾山，還時常受斷水、返水等困擾。
近日，我市第一家社區(qū)物業(yè)服務(wù)站揭牌。從此，我市物業(yè)管理開啟新模式。陸續(xù)的、并且會很快的，它們和他們?nèi)珜ⅰ坝腥斯堋保沂欣吓f住宅區(qū)將實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
這是一種有政府補貼的非商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)管理模式，不宜向有物業(yè)公司管理的小區(qū)拓展。可它對于解決老舊居民區(qū)物業(yè)管理難題的探索與實踐，帶來的震撼與希望，卻是顛覆性的、強勢的。
專為52戶居民成立的“物業(yè)公司”
【沒有任何一家物業(yè)公司愿意接管一個“重病纏身”的、只有52戶的居民樓。這樣的“老大難”居民樓，如今卻終于迎來了不以賺錢為目的的社區(qū)物業(yè)服務(wù)站。】
每個因“失管”苦不堪言的居民都感到自己的處境糟糕到極致。道外區(qū)東直路297號樓的居民關(guān)敬東就認為：“12319服務(wù)熱線，我們樓打得最多。”東直路297號就一個樓，52戶居民。關(guān)敬東說，2003年，我們這個樓并入了全市集中供熱，包燒不歸物業(yè)公司管后，物業(yè)公司感覺不掙錢，就把我們棄管了。之后，我們的生活就麻煩不斷。
居民們深感不便的是供水問題。物業(yè)公司棄管后，這個樓的供水管線被接到了旁邊的L小區(qū)里，供水二次加壓的電費居民們也交到L小區(qū)的物業(yè)公司。原來每個月的二次加壓電費是每戶2元錢，但L物業(yè)公司覺得交的太少，關(guān)敬東和鄰居們一商量，就改成了每月每戶交5元錢，但L物業(yè)公司仍覺得交的少，便常給停水。“不高興就停，還不事先通知，說不上什么時候我們就停水了。”關(guān)敬東說，“有時一停就是一星期”。
沒有物業(yè)，跑冒滴漏等問題也總困擾著這些居民。關(guān)敬東說，樓里的地下室總是倒灌，地下室開的婚紗店因為這個都無法營業(yè)。另外，院里也是亂七八糟的，垃圾也沒人清。居民常去找社區(qū)反映。很多事社區(qū)也幫著協(xié)調(diào)，還幫助聘用了保潔員，但保潔員只收樓里的垃圾，院里還是沒人管，有一段時間垃圾在院里一堆就是半年多。
關(guān)敬東和居民們最希望12319服務(wù)熱線能幫著找個物業(yè)公司管一下這個居民樓，但居民們心里也清楚，52戶居民的小樓肯定沒有物業(yè)公司愿意接手。因為物業(yè)公司都是營利性的，如果掙不到錢，哪個公司來了也干不長。因為對物業(yè)管理的絕望，如今樓里已有10多戶搬走了，搬走的比例達到20%。剩下的居民聚在一起時常說：“咱們快走吧，別在這兒住了，太鬧心了。”
但這一切因為哈市政府的一項政策而發(fā)生了根本改變。太平大街街道辦泰達社區(qū)里只有這一個居民樓是沒有物業(yè)公司管理的，為此，街道辦決定在這里成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站。6月19日，服務(wù)站開始公示，爭求居民意見，包括不在這里居住的居民也打電話詢問其意見，其中有5戶沒聯(lián)系上，視為不同意，這樣一來，意味著93%的居民同意開設(shè)物業(yè)服務(wù)站。站長由泰達社區(qū)陰主任兼任，并聘用了兩名保潔工人、兩名維修工人。陰主任還特地去較早成立的南崗區(qū)分部社區(qū)學(xué)習(xí)經(jīng)驗。在這之后短短的半個月時間里，維修電子門、更換單元燈、修復(fù)破損的單元窗戶、維修房頂、粉刷樓道等工作也快速開展起來。
物業(yè)管理的顛覆性實踐
【有綠地的小區(qū)物業(yè)收費標準是每平方米0.4元，沒有綠地的每平方米0.3元。居民交上的每一毛錢用在哪里，都將定期公示。所以，這種新型“物業(yè)公司”的名字叫做“物業(yè)服務(wù)站”。】
我市大概有650家物業(yè)公司，管理的面積占全市住宅總面積的80%。除了一直沒有物業(yè)公司管理的老舊居民樓，還經(jīng)常有小區(qū)被物業(yè)棄管。市住房保障和房產(chǎn)管理局無法即時掌握具體有多少個沒有物業(yè)管理的小區(qū)，工作人員說：“這就像兩口子吵架，隨時都可能發(fā)生，誰知道哪天哪家又吵翻了”。當然，“吵翻”的主要原因是利益。物業(yè)公司都是需要盈利的商業(yè)公司，如果收不上物業(yè)管理費或是物業(yè)費的標準太低，物業(yè)公司不掙錢，肯定管理不下去。
業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬。一般來講，管理一個住宅小區(qū)的物業(yè)費達到每平方米0.5元以上，物業(yè)公司才能有錢可賺。然而在現(xiàn)實中，許多小區(qū)物業(yè)就是一個“燙手的山芋”———一個小區(qū)被棄管，居民生活苦不堪言，卻沒有新的物業(yè)公司愿意接手這個爛攤子。因為一個老的居民小區(qū)，公共設(shè)施破損嚴重，需要先期投入的資金太多，極少有物業(yè)公司愿意先投入大量維修經(jīng)費，再正常管理的。另外，由于好多居民小區(qū)規(guī)模太小或是獨棟樓，管理面積小導(dǎo)致哪家物業(yè)公司來了都賺不到錢，沒有物業(yè)公司愿意接管。
以前，小區(qū)被物業(yè)棄管的新聞屢見媒體，媒體也常就某一具體棄管事件與市民探討破解之道，但苦于一直沒有找到普遍性的解決辦法。今年，我市市委、市政府為將我市無人管理的老舊住宅區(qū)全面管起來，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)全覆蓋體系，保障市民正常生活，制定了《建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站工作試行方案》，大力推進社區(qū)物業(yè)服務(wù)站建立工作。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站屬于居民自治非企業(yè)性質(zhì)，隸屬于社區(qū)居民委員會。建立的程序是由社區(qū)居委會就轄區(qū)內(nèi)無人管理住宅是否委托社區(qū)物業(yè)服務(wù)站管理服務(wù)征求業(yè)主意見，并將意見結(jié)果公示，然后向社區(qū)申請、由區(qū)審核、到市住房局備案，核發(fā)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站資質(zhì)證書。資質(zhì)證書實行年度審驗制度。
市住房局副巡視員石秀彬介紹，社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的籌建補貼資金，按照每個社區(qū)平均4萬元標準，由市、區(qū)按照1：1匹配比例共同承擔。
“社區(qū)物業(yè)服務(wù)站是民辦非企業(yè)單位性質(zhì)的，除政府補貼資金部分，向居民收費完全是取之于民、用之于民。”石秀彬說，服務(wù)費用的收費標準是建筑面積每平方米0.4元。其中，環(huán)境衛(wèi)生費0.15元，綜合維修費0.15元，綠化養(yǎng)護費0.1元。這些錢全部用于提供保障居民日常生活的基礎(chǔ)性服務(wù)，包括環(huán)境衛(wèi)生保潔、單元門窗日常綜合管護、公共區(qū)域照明、二次加壓供水服務(wù)、屋面日常修補、化糞池清淘、綠化養(yǎng)所、車輛停放服務(wù)等。為保證這些錢全部用在居民身上，社區(qū)物業(yè)服務(wù)站至少每半年要向居民公布一次費用及使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
為了實踐這種物業(yè)管理的新模式，我市先在6個主城區(qū)選定了10個試點，由這些試點邊干邊總結(jié)經(jīng)驗，用它們的經(jīng)驗去帶動全市。起初，也遇到一些困難。困難主要出現(xiàn)在社區(qū)，社區(qū)的工作本來就又多又雜，現(xiàn)在又把物業(yè)的工作接過來，就更增加了他們的工作量。石秀彬組織社區(qū)開會時說：“即使不成立服務(wù)站，小區(qū)的環(huán)境、治安、沒水吃等問題居民也要找社區(qū)，現(xiàn)在政府出臺了補貼政策，借此機會把社區(qū)服務(wù)站組建起來，對于社區(qū)工作的開展及在居民間的影響只有好處沒有壞處。”
現(xiàn)在，不但第一批10個試點運行良好，又有十幾個社區(qū)物業(yè)服務(wù)站進入了公示程序。目前，這項工作正在按周推進，到年底，我市絕大多數(shù)沒人管理的居民樓都將納入物業(yè)管理。
“雖然社區(qū)物業(yè)服務(wù)站現(xiàn)在受到居民歡迎，但它并不是一個物業(yè)管理的普遍模式。”市住房局物業(yè)處副處長高國林說，它是為了解決老舊居民樓的衛(wèi)生、治安、消防安全及對低保戶等弱勢群體的關(guān)懷等問題成立的非商業(yè)的組織。是為了解決困擾這些老舊居民樓的物業(yè)管理難題的、顛覆了以往物業(yè)管理商業(yè)運行模式的實踐，并不意味著，有哪個小區(qū)看到服務(wù)站收費低，就可以“解聘”物業(yè)公司，要求成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站。社區(qū)物業(yè)管理站的成立，給很多哈爾濱人的生活平添了更多的新內(nèi)涵。
被“社區(qū)物業(yè)”改變的命運
【賣了一年都沒賣出去的房子，因為物業(yè)服務(wù)站的進入，有人來買都不賣了。一直在外居住的居民也陸續(xù)搬回來了。而服務(wù)站的站長們正在邊學(xué)邊干，為的是讓這個物業(yè)管理新模式良性地、長久地運行下去。】
“關(guān)姐，現(xiàn)在院里多好、多干凈。”鄰居對關(guān)敬東說的一句話對她觸動很深。關(guān)敬東說，政府成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站看似一個簡單的行為，卻讓老百姓看到了希望，增強了幸福感。
而對于李峰來說，這是命運的轉(zhuǎn)折。李峰一直想搬出北興小區(qū)，他在這里“實在是堅持不下去了”。雖然再買個房子挺困難，但讓孩子居住在臟水橫流、垃圾如山的環(huán)境，作為父親的他總被內(nèi)疚折磨。“想過把這個房子賣了。”李峰說，由于沒有物業(yè)管理，房子特別難賣，有幾戶賣了一年都沒賣出去。可自社區(qū)成立了物業(yè)服務(wù)站，有人買都不賣了，一些常年在外居住的人也搬回來了。
現(xiàn)在北興小區(qū)的物業(yè)收費是每平方米0.3元錢，其中還包括供水二次加壓的電費。李峰說：“收費標準也真是太讓人驚喜了。原來，我們居民覺得，只要有物業(yè)來管，每月每平方米0.7元都行。”
“小區(qū)埋汰這么多年了，一下透亮了。”李峰說，如果開始收物業(yè)費，他要第一個來交。還要組織鄰居集體給物業(yè)服務(wù)站送錦旗。
對于社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的站長們，這也是全新的人生體驗。目前，服務(wù)站的站長都由社區(qū)主任兼任，對于沒有管理過物業(yè)的他們來說，都在邊學(xué)邊干，邊干邊總結(jié)經(jīng)驗。雖然市住房局制定了社區(qū)物業(yè)服務(wù)站指導(dǎo)操作規(guī)范，但每一個失管多年的居民小區(qū)都有各自的實際情況。南崗區(qū)奮斗路街道辦分部社區(qū)物業(yè)服務(wù)站就做了一件讓居民叫好的“超常規(guī)”工作，他們把院里一個閑置的自行車棚拆了，換成了新焊的簡易車架，并把這塊區(qū)域重新輔裝。這樣一來院里多出了300平方米的公共休閑空間，贏得了居民的高度稱贊。
居民生活舒適度、心中幸福感的提升，是服務(wù)站站長們最大的動力。設(shè)立專線電話、反饋記錄以及每天清垃圾、定期清洗樓道等都是他們已定下的工作計劃。
由于多年沒人管，一些居民養(yǎng)成了亂倒垃圾、亂占用樓道公共空間、亂停車等習(xí)慣，這些是目前服務(wù)站遇到的管理困難，但站長們都表示，要在工作中慢慢規(guī)范，給居民“服務(wù)”出一個最好的居住環(huán)境，是唯一的工作目標。
讓物業(yè)提前“上崗”的7000元錢
【污水遍地、垃圾成山、斷水多日……這一切都讓程洪喜無法等到社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的資質(zhì)批下來、補貼資金到位后再著手管理。一個月來，他自己墊付了7000多元錢，讓物業(yè)先服務(wù)起來。居民們要聯(lián)合起來給他送錦旗。】
掃出100多車土、抽出5噸重罐車16車的下水、清理了七八天院里才透亮———很難想像，這些數(shù)字是一個只有兩棟居民樓、179戶居民的小區(qū)“制造”出來的。而這些數(shù)字，幾乎能夠讓人“看到”這個小區(qū)以前的“慘狀”。
曾經(jīng)“慘”到不少居民都因無法忍受被迫陸續(xù)搬走了，就是位于松北區(qū)前進道口里面的北興小區(qū)。2002年進戶，2008年因收不上物業(yè)費被物業(yè)公司棄管。之后漫長的3年多時間，小區(qū)居民不堪回首。小區(qū)居民李峰（化名）說：“才3年多時間嗎？怎么感覺像五六年呢？”最讓李峰感到煎熬的是動不動就停水。他說：“小區(qū)供水二次加壓的電費每個月1500元，均到每戶才幾元錢，可沒人組織收錢，電費交不上總被斷電，一斷電就停水。有時候到夏天一停水就停一星期，真受不了。我們被逼得沒辦法，我媳婦都去挨家收過電費，但常常收不上來，就得自己往里墊。”
除了與每天生活關(guān)系最密切的水的問題，沒有物業(yè)管理的苦惱，李峰有一肚子苦水要吐。他說，這里的下水道總堵，達到一個月堵兩三回的頻率。下水道一堵就往上冒水，不但院里冒得到處是臟水，一樓的居民家、樓道里也全是。這個院里和樓道里常年都墊著磚頭、木板，進進出出都得走這些“獨木橋”，氣味更是令人作嘔。另外，垃圾清理也是問題，小區(qū)里幾乎每一個拐角處都有垃圾山，住戶看到院里這么臟，更加不注意保持，小區(qū)臟亂差到了極致。
6月8日，當前進家園社區(qū)物業(yè)服務(wù)站站長程洪喜到北興小區(qū)“上任”時，面臨的情況比李峰這些居民感受到的更惡劣。他說：“一點不夸張地說，小區(qū)地上的土有15厘米厚，加上垃圾，一層一層地都被壓實了，只能用鏟子使勁往下鏟，發(fā)現(xiàn)下面還有好幾層每年春節(jié)放鞭炮的爆竹灰，可見小區(qū)院里有多久沒清掃過。而且，由于總停水，二次加壓的主水管管子已經(jīng)爛了，必須得換管子。另外，小區(qū)里12個單元的電子門、聲控燈也都壞了……”
6月8日至7月初，前進家園社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的資質(zhì)證書還沒核發(fā)下來，政府的補貼資金當然也沒有撥付。程洪喜絲毫沒有猶豫，為了解決居民迫切的生活問題，就拿自己的錢先花著。雇車清垃圾、交自來水二次加壓電費、清掏排水管線、換聲控燈、修電子門……為治理小區(qū)環(huán)境和修理公共設(shè)施，現(xiàn)在程洪喜已經(jīng)墊付了7000多元錢。
除了墊付資金，程洪喜和社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的萬能工張云慶，以及另外兩個保潔人員體力上也累慘了，每天四點多就開始干活，晚上下班也“沒點兒”，誰家有問題馬上就去。程洪喜說：“就是這種強度的工作，小區(qū)院里清理了七八天才透亮，然后馬上進行了12個單元樓道里的清理。目前，正在聯(lián)系松北區(qū)防疫站，準備對小區(qū)水箱消毒清理，然后把水箱房進行改造……”
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