北京如何打造CBD才有投資價(jià)值
京城東部的樓盤在打廣告時(shí)總少不了兩句話，一句是位于CBD商圈；另一句則是要為入世做準(zhǔn)備。人們發(fā)現(xiàn)，離CBD商圈越近，住宅的價(jià)格越高，CBD周邊的普通住宅要比其他地區(qū)的普通住宅每平方米高出1500元。除了土地價(jià)格外，CBD則是這些項(xiàng)目的附加值。因?yàn)椋砦磥?、代表發(fā)展、代表投資所產(chǎn)生的價(jià)值。
到目前為止，CBD的整體規(guī)劃還沒有出來，那么，我們也不妨來探討一下—— 一提起CBD，在大多數(shù)人的腦子里恐怕出現(xiàn)的多是電影里的景象：白天，繁忙的人群涌入高大、挺拔的寫字樓群。的確，在工業(yè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，為了便于企業(yè)間的交流、創(chuàng)造高效的商業(yè)機(jī)會(huì)，許多大的城市，尤其是在發(fā)達(dá)國家的大城市建立起了CBD（商務(wù)中心區(qū)），將商家集中起來。其最終的效果就是縮短商家的物理距離，提高辦公效率。因?yàn)?，那時(shí)的交通和通信并不發(fā)達(dá)。然而，現(xiàn)在不同了。世界經(jīng)濟(jì)步入了一個(gè)嶄新的階段，也就是人們常說的新經(jīng)濟(jì)時(shí)期（或稱后工業(yè)時(shí)期），特別是網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)生，根本取消了商家間的物理距離。那么，如果我們現(xiàn)在建造的CBD還沿用50年甚至上百年以前的形式，高樓大廈林立，寫字樓密布，在下個(gè)世紀(jì)還會(huì)存在多久？
CBD該怎樣規(guī)劃
北京的CBD雖然通過了1993年的北京城市總體規(guī)劃，但在CBD的建設(shè)上還沒有達(dá)成共識(shí)，更沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃、集中建設(shè)，離真正的CBD還有差距。一是北京市寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分散，缺乏整體規(guī)劃，沒有與CBD建設(shè)結(jié)合起來。二是CBD區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目多為各單位自行招商引資、自行組織建設(shè)，存在矛盾和問題，很難形成高水平、現(xiàn)代化的商務(wù)中心區(qū)。三是區(qū)內(nèi)的一些企業(yè)紛紛要求改變土地使用性質(zhì)，引資進(jìn)行一般性住宅開發(fā)，而普通住宅的大量建設(shè)將使商務(wù)中心區(qū)的功能名存實(shí)亡。北京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院柯煥章院長說，現(xiàn)在規(guī)劃的調(diào)子基本定下來了，寫字樓商務(wù)設(shè)施約占50％；酒店、商業(yè)、文體等設(shè)施約占25％；高檔公寓住宅占25％。
CBD中住宅的作用是防止CBD的空心化，不再重蹈國外一些CBD夜間變“鬼城”的復(fù)轍。現(xiàn)在，北京將一部分使館區(qū)劃入CBD內(nèi)，但還應(yīng)該再建一部分住宅。這部分住宅該怎樣建？
北京銀信房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長張民耕認(rèn)為，今后在CBD中的住宅應(yīng)該是兩種，一種就是頂級(jí)住宅，密度低，環(huán)境好，有很大的綠地，非常舒適。這樣的住宅一方面要建成CBD中的標(biāo)志建筑，成為一種景觀，同時(shí)還起到城市綠肺的作用；另一種就是小戶型的建筑，這種建筑應(yīng)該分布在CBD的周邊，滿足公司中一些職員的需求。
另外，張民耕還建議，要在CBD區(qū)內(nèi)建設(shè)一些會(huì)展中心和會(huì)議中心，除了滿足CBD對(duì)它們的需求外，一方面調(diào)節(jié)CBD內(nèi)的建筑高度，另一方面還可以滿足CBD在綠地和景觀上的要求。
柯煥章院長重申，北京CBD的建設(shè)必須規(guī)劃先行。目前有關(guān)方面已正在起草CBD地區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，將邀請(qǐng)國外知名設(shè)計(jì)單位參與CBD 的規(guī)劃工作。未來CBD從建筑形態(tài)上要借鑒國外著名中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，建一個(gè)既不是曼哈頓的翻版，也不會(huì)受舊城限高要求的、一個(gè)具有足夠商務(wù)設(shè)施的容量，并具有便捷的交通、通信等完善的基礎(chǔ)設(shè)施及良好環(huán)境的商務(wù)中心區(qū)。
寫字樓還是需要的 但要看怎么建
北京朝陽區(qū)副區(qū)長邱水平說，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生的確使交流更加便利。但人與人之間的交流不可能只停留在網(wǎng)上，一些大單的生意還是需要面對(duì)面的交流。一個(gè)企業(yè)的辦公地點(diǎn)是供人們交流的地方，也是體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)凝聚力的地方，同時(shí)，還是企業(yè)樹立形象的地方。因此，辦公樓的興建是必要的。
這樣看來，辦公樓要存在，但不該再沿用用了幾十年的寫字樓模式，要有所改良。用紅石公司總經(jīng)理潘石屹的話，在這個(gè)時(shí)期建CBD就要爭(zhēng)取在各個(gè)方面都站在最前沿。CBD中的建筑不僅要高大，還要高智商。因?yàn)?，它所面?duì)的是全世界最先進(jìn)的生產(chǎn)力。他認(rèn)為，未來對(duì)于房子的使用功能會(huì)因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)而變得越來越模糊，越來越個(gè)性化。一座住宅，也可以住，也可以辦公，還可以是休閑的場(chǎng)所，辦公室也是一樣，不會(huì)劃分得像現(xiàn)在這樣清楚。偉業(yè)顧問公司的劉田說，由于行業(yè)中加入了網(wǎng)絡(luò)，一些公司的人員規(guī)?？赡軙?huì)有所減少，但這些公司對(duì)于辦公面積的需求卻有可能不會(huì)隨著人員的減少而下降，進(jìn)而會(huì)追求辦公的舒適度。國外一些公司的辦公室很大，很舒適，不僅有電腦和辦公用品，還有健身器。這大概就是未來辦公用房的模式。
以曼哈頓為前車之鑒 建CBD要以人為本
紐約的曼哈頓堪稱是最有代表性的中央商務(wù)區(qū)。曼哈頓CBD主要分布在曼哈頓島上的老城和中城，這里有著名的格林威治街、第五大街。1776年曼哈頓就已發(fā)展成為紐約的市中心，這里干道狹窄、高樓蔽日。華爾街是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。曼哈頓CBD作為紐約市發(fā)展的催化劑。
然而，隨著科技時(shí)代的到來，本世紀(jì)末，美國硅谷的信息產(chǎn)業(yè)成為帶動(dòng)美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的火車頭。那么，為什么是硅谷而不是美國的其他城市呢？萬科董事長在談到他去美國硅谷時(shí)的感受時(shí)說：“去年10月我借訪問美國的機(jī)會(huì)，特意在加州的硅谷泡了幾天，所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個(gè)個(gè)精神飽滿、熱情洋溢。我們給硅谷的成功找出了很多原因，但優(yōu)越的環(huán)境卻被忽視。我想，硅谷之所以成為硅谷，一個(gè)很重要的原因是它的環(huán)境，包括自然環(huán)境，也包括人文的環(huán)境：輕松、自由、能夠激發(fā)人的想像力和創(chuàng)造欲。綿延上百公里的硅保帶就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大公園，點(diǎn)綴其中的高科技公司就像公園中的精品花園。置身其中怎不令你流連忘返，怎不令你熱愛、珍惜生活，怎不令你激發(fā)想像力，煥發(fā)創(chuàng)新的欲望！”
可見，給高素質(zhì)的人才提供優(yōu)越的生活環(huán)境和工作環(huán)境是多么重要！
購房人投資CBD周邊的住宅主要是看重它未來的發(fā)展，看重它未來的升值潛力。北京目前是世界上最晚興建CBD的大城市，同時(shí)，也應(yīng)該是世界上最先進(jìn)的CBD，是最適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的CBD。一定要對(duì)CBD有一個(gè)總體規(guī)劃，并從規(guī)劃上嚴(yán)格控制CBD的建設(shè)質(zhì)量，不能有隨意性，這樣才不枉投資者對(duì)它的期待.
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