鄭州：口頭物業合同生效 業主不能拒交物業管理費
2008年3月，鄭州某住宅小區業主委員會與物業公司商定，由該物業公司對小區的物業進行管理，雙方并口頭約定了管理事項及服務費用，但未簽訂書面的《物業服務合同》。物業公司依約對小區進行物業管理，但在收取物業管理費用時，部分業主卻以未簽訂書面的《物業服務合同》為由，拒絕交納物業服務費用。
A
買受人能否要求出賣人
雙倍返還定金？
【讀者咨詢】
2011年3月12日，李女士與王先生、中介公司簽訂《房屋買賣合同》約定，李女士購買王先生位于中原路的房屋一套，房屋價款為45萬元。合同并約定自合同簽訂之日，李女士向王先生支付定金2萬元；王先生同意該定金在辦理完房屋產權過戶手續前由中介公司代為保管。合同簽訂后，李女士依約支付了定金2萬元，并由中介公司為其出具收據。但幾天后，李女士接到王先生的電話，王先生在電話中表示其不打算再賣此房。現李女士能否要求王先生雙倍返還定金？
【律師評析】
在二手房買賣過程中，由于當事人的法律意識不健全，一般均是由中介公司提供格式合同，合同內容約定不明確甚至出現歧義，且在實踐中操作及不規范，進而造成合同不能履行，導致大量糾紛出現，本案中的類似案件更是屢見不鮮。法院在認定此類案件時，雖然會考慮到是由于中介公司的操作不規范所致，但是根據訴訟中的證據為本原則，一般不會支持購房人雙倍返還定金的請求。
就本案而言，本律師認為李女士同樣無權要求王先生雙倍返還定金。理由如下：
根據《房屋買賣合同》約定：“李女士向王先生支付定金2萬元，王先生同意該定金在辦理完房屋產權過戶手續前由中介公司代為保管。”此約定中包含兩層法律關系，第一層法律關系是李女士將定金支付給王先生作為履行房屋買賣合同的擔保，李女士與王先生之間形成了關于定金的擔保合同關系；第二層法律關系是王先生在收取李女士支付的定金后，同意將此定金交付中介公司代為保管，王先生與中介公司之間形成保管合同關系。
而本案中，三方履行合同的行為與《房屋買賣合同》中的約定不符，李女士的定金是由中介公司直接收取，并由中介公司為其出具收據，由此可知王先生并未收取李女士的定金，根據《擔保法》第九十條的約定，定金合同屬于實踐性合同，從實際交付定金之日起生效。據此，李女士與王先生之間的定金擔保合同并未生效，李女士無權請求王先生雙倍返還定金。
當然，李女士可以要求中介公司返還其支付的兩萬元定金。
B
未簽訂書面的《物業服務合同》
業主可否拒絕交納物業管理費？
【讀者咨詢】
2008年3月，某住宅小區業主委員會與物業公司商定，由該物業公司對小區的物業進行管理，雙方并口頭約定了管理事項及服務費用，但未簽訂書面的《物業服務合同》。物業公司依約對小區進行物業管理，但在收取物業管理費用時，部分業主卻以未簽訂書面的《物業服務合同》為由，拒絕交納物業服務費用。
【律師評析】
本案涉及口頭物業服務合同的效力問題。
《合同法》第十條：當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。鑒于物業服務合同的內容、主體具有復雜性，《物業管理條例》第三十五條明確規定：業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同，由此可知，物業服務合同屬于要試合同。
那么未以書面形式簽訂的物業服務合同是否就必然無效？《合同法》第三十六條規定：法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式，但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。
據此，針對要試合同，雖然當事人未采用法律規定的形式，但只要一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同就視為成立，當事人應該按照合同約定繼續履行義務。
本案中，物業公司按照口頭約定，履行了物業服務的義務，業主也接受了物業公司的服務，雙方之間的合同已經成立并得到實際履行，業主應該按照當初的約定支付物業服務費用。
C
開發商交付的商品房與約定不符
被判決返還房價款，并賠償損失
【讀者咨詢】
2008年7月，朱先生購買某房產公司開發的商品房一套，并約定2009年11月30日交房。2009年11月30日，朱先生依約前去驗收房屋，但其發現房屋結構與合同附件中的約定明顯不符，便要求開發商退房。房產公司卻以種種理由推脫。朱先生迫于無奈，將房產公司告上法庭，要求退房并賠償損失。
【律師評析】
根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條之規定，房地產開發企業未經規劃部門批準，不得擅自變更房屋的規劃、設計。如經過規劃部門批準的規劃變更，導致商品房的結構、戶型、空間尺寸、房屋朝向等發生了變化，房地產開發企業應在變更確立之日起10日內，以書面形式通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作出書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
根據上述法律規定，一審法院判決房產公司返還李先生支付的購房款及其利息，并賠償李先生因房屋差價所造成的經濟損失是正確的。
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